رفض تجديد إ يِجار المحل التجاري

اذهب الى الأسفل

رفض تجديد إ يِجار المحل التجاري

مُساهمة من طرف Admin في الجمعة 14 يوليو 2017, 09:31

رفض تجديد إ يِجار المحل التجاري


الدكتور: زايدي خالد
كلية الحقوق- جامعة الجزائر
مقال منشور في :
المجلة الجزائرية للعلوم القانونية الاقتصادية والسياسية عدد 01 / 2009 .
جامعة : بن عكنون الجزائر.
المقدَمة
إن اّلمشرع الجزائري لم يقدم تعريفا للمحل التجاري، بل يمكن استخلاص ذ لك من خلال تناوله العناصر المادية والمعنوية للمحل التجاري ومنه ذهب الفقه إلى الجمع هذه العناصر بتعريف المحل التجاري باعتباره مجموعة من عناصر مادية ومعنوية مملوكة للتاجر يخصصها لممارسة نشاطه التجاري.
ومن هذه العناصر المعنوية الحق في الإيجار، حيث ينعقد عقد إيجار المحل التجاري بمجرد تطابق الإيجاب والقبول، وينتهي بانتهاء المدة، وقد يتجدد ضمنيا أو صراحة، وفي حالة رغبة المستأجر تجديد العقد أوجب عليه المشرع بتقديم طلب تجديد الإيجار.
وقد كر سّ المشرع الجزائري حق المستأجر بالتمسك بتجديد عقد الإيجار تماشيا مع حماية حق المؤجر في رفض التجديد، وذلك حماية لما يسمى بالملكية الجارية للمستأجر.
وقد يرفض المؤجر تجديد عقد الإيجار، وبذلك يجب عليه إظهار رغبته في إنهاء العقد، باحترام الإجراءات القانونية والمتمثلة في توجيه التنبيه بالإخلأء وتقديم التعويض الاستحقاقي، الذي كان معمولا به في القانون القديم، لكن بعد التعديل الجديد تغيرت هذه الإجراءات.

 1- رفض تجديد الايجار في ظل القانون القديم:
إن المشرع الجزائري كرس مبدأ حق المستأجر بالتمسك بتجديد عقد الإيجار بشرط استغلال هذا الأخير للمحل المؤجر لمدة سنتين ( 2) متتابعتين بموجب عقد كتابي ولمدة أربع ( 4) سنوات متتابعة بموجب عقد شفاهي (2).
أولا-  التزامات المؤجو الرافض لتجديد الإ يِجار
يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد الإيجار، غير أنه ينبغي عليه فيما عدا الاستثناءات المنصوص عليهما في المادة 177 وما يليها من القانون التجاري الجزائري أن يسدد للمستأجر المخلي التعويض المسمى تعويض بالاستحقاق الذي يجب أن يكون مساويا للضرر المسالب نتيجة عدم التجديد.
ويتضمن على وجه الخصوص التعويض المشار إليه أعلأه، القيمة التجارية للمحل التجاري التي تحدد وفقا لعرف المهنة، مع ما قد يضاف إليه من مصاريف عادية للنقل وإعادة التركيب وكذلك مصاريف وحقوق التحويل الواجب تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة، إلا إذا اثبت المالك أن الضرر هو دون ذلك
وبذلك فحق المستأجر في الحصول على التعويض ألاستحقاقي مرتبط بأحكام المادتين 169 و 172 من القانون التجاري الجزائري، ورفض التجديد عقد الإيجار لا يتم إلا وفق إجراءات حددها المشرع الجزائري.
1. التنبيه بالإخلاء:
هو عبارة عن وثيقة غير قضائية يوجهها المؤجر إلى المستأجر عن طريق محضر قضائي، يعبر فيها عن نيته في رفض تجديد عقد الإيجار مقابل عرض تعويض الإخلأء والأهداف التي ابتغاها المشرع من هذا التنبيه هي:
- تأكيد المؤجر على نيته في عدم تجديد الإيجار.
- تهيئ المستأجر لمغادرة المحل التجاري بإعطائه مهلة للبحث عن محل جديد.
ون المشرع الجزائري لم يشترط شكلا معينا للتنبيه بالإخلأء، بل اشترط بعض البيانات التي يجب أن تتوافر فيه. وأن يتم هذا التنبيه بعقد غير قضائي بعبارات واضحة دون غموض، تفيد الرغبة في الإخلأء بعد انتهاء مدة العقد. كما يجب تحديد هوية المؤجر بذكر اسمه ولقبه وعنوانه وصفته كمالك أو وارث أو وكيل... إلخ.
مع ذكر هوية المستأجر، وسبب أو أسباب رفض تجديد عقد الإيجار والا اعتبر باطلأ، مع عرض التعويض الاستحقاقي. باحترام أجل ستة ( 6) أشهر قبل انتهاء العقد، مع تحديد بداية ونهاية هذا الأجل.
كما يجب إعادة ذكر نص المادة 194 من القانون التجاري الجزائري كاملة ضمن التنبيه بالإخلأء. إضافة إلى ذكر هوية المحضر القضائي المكلف بالتبليغ وامضائه مع تبيان تاريخ تقديم طلب التنبيه بالإخلأء مع تحديد تاريخ تبليغه لما هذا الأخير من أهمية لتحديد مدة سريان فترة ستة ( 6) أشهر.
2 التعويض الاستحقاقي: .
إن المشرع الجزائري يلزم المؤجر الذي يرفض تجديد الإيجار بدون سبب شرعي فيما عدا الاستثناءات المنصوص عليها في القانون التجاري بأن يقدم للمستأجر تعويض استحقاقي يتماشى وقيمة العناصر المادية والمعنوية للمحل التجاري، زيادة عن دفع مصاريف النقل.
وبالتالي فالتعويض الاستحقاقي هوذلك التعويض الذي يدفعه المؤجر للمستأجر المخلي عندما يرفض الأول تجديد عقد الإيجار الذي انتهت مدته، أي هو تعويض من أجل جبر الضرر الذي لحق المستأجر من فقده للمحل التجاري.
وقد أوضحت المادة 176 من القانون التجاري الجزائري تحديد التعويض الاستحقاقي والذي يكون حسب القيمة التجارية للمحل التجاري وفقا لعرف المهنة، تماشيا مع سعر السوق المحدد لقيمة المحلأت التي تمارس نفس النشاط التجاري ولها نفس الدخل السنوي. إضافة إلى مصاريف النقل واعادة التركيب وحقوق التحويل الواجب تسديدها.
وهنا للقاضي السلطة التقديرية لتقويم الضرر اللأحق بالمستأجر بعد تعيينه لخبير يقدر قيمة الضرر، واذا أثبت المؤجر أن الضرر اللأحق بالمستأجر أقل من تلك القيعة، فيمكن الابتعاد عن القيمة التجارية السابقة المحددة للمحل.
إلا أن المشرع الجزائري لم يفرض كيفية معينة لتقدير قيمة التعويض الاستحقاقي بل نص على توجيهات عامة لتحديد قيمة التعويض في حدود السلطة التقديرية المخولة قانونا للقاضي باستعانة هذا الأخير بخبير مختص في تحديد القيمة التجارية للمحل وكذا مصاريف النقل.
وجاءت عدة أراء في شأن الأساس القانوني للتعويض الاستحقاقي، فهناك من يعتبر أن التعويض الاستحقاقي أساسه الإثراء بلأ سبب، بمعنى أن المؤجر عندما استرجاعه للمحل التجاري يصبح مالكا لهذا المحل التجاري دون سبب، ومن ثمة يتعين دفع تعويض للمستأجر. إلا أن هذا الرأي انتقد على أساس أن التعويض الاستحقاقي لا يقدر بقيمة المحل التجاري لأنه ليس بيعا ولا يحق للمؤجر أن يتملك عناصر دون سبب وإنما الملكية تبقى للمستأجر مما يجعل استبعاد نظرية الإثراء بلأ سبب. مما دفع بالبعض على القول أن أساسه التعسف في استعمال الحق فالمؤجر يستخدم حقه بطرية تعسفية، مما يتعين التعويض عن الضرر الناتج.
لكن هذه النظرية انتقدت لأنما التعويض ملزم الدفع حتى ولو كان سبب الاسمترجاع مشروعا، والدليل على ذلك، إلزام المشرع للدولة ومرافقها بدفع التعويض الاستحقاقي  للمحلات التي أجرتها للمستأجر، حتى ولو كالما مبررا بباعث المنفعة العمومية .
والرأي الغالب أن التعويض الاستحقاقي هو بدل الضرر الناتج عن رفض تجديد الإيجار دون سبب وهذا ما تقتضية المادة 176من القانون التجاري الجزائري .
ثانيا: إ عِفاء المؤجر من الالتزامات:
قد يعفى المؤجر للمحل التجاري من التزاماته إعفاء كليا أو جزئيا وهذا ما سوف نراه
حالة الإعفاء الكلي:
يجوز للمؤجر أن يرفض تجدد الإيجار دون أن يلزم بسداد أي تعويض، إذا برهن عن سبب خطير ومشروع اتجاه المستأجر المخلي المحل.
غير أنه إذا كان الأمر يتعلق بعدم تنفيذ التزام وإما بالتوقف عن استغلال المحل التجاري دونما سبب جدي ومشروع فإنه لا يجوز الادعاء بالمخالفة المقترفة من قبل المستأجر نظر، للأحكام المادة 173 من القانون التجاري الجزائري، إلا إذا تواصل ارتكابها أو تجديدها لأكثر من شهر بعد إنذار المؤجر بتوقفها. ويجب أن يتم هذا الإنذار وإلا  كان باطلأ بعقد غير قضائي مع إيضاح السبب المستند إليه وذ كر مضمون هذه الفقرة: 
 إذا أثبت وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صلاحيتها للسكن المعترف به من السلطة الإدارية، أو إذ ا اثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر نظر، لحالتها.
- وفي حالة إعادة بناء عمارة جديدة من قبل المالك أو ذوي حقه تحتوي على محلات تجارية يكون للمستأجر حق الأولوية للأستئجار في العمارة المعاد بناؤها طبقا للشروط المنصوص عليها في المادتين 179 و 180 من القانون التجاري الجزائري
2 . حالات الاعفاء الجزئي:
للمؤجر الحق في رفض تجديد الإيجار لبناء أو إعادة بناء العمارة الموجودة شريطة أن يسدد للمستأجر المخلي المحل تعويض الإخلأء المنصوص عليه في المادة 176 من القانون التجاري الجزائري.
غير أنه  يجوز للمؤجر أن يتخلص من دفع هذا التعويض بعرضه على المستأجر المخلي محلا موافقا لحاجاته وامكانياته وموجودا بمكان مماثل. ويقبض المستأجر عند الاقتضاء تعويض الضرر عن حرمانه المؤقت من الانتفاع ومن نقص قيمة متجره، وبالإضافة إلى ذ لك تسدد له مصاريف النقل العادية.
وإذا تمسك المؤجر بالاستفادة من هذه المادة يتعين عليه أن يشير في عقد رفض التجديد أو التنبيه بالإخلأء إلى أحكام الفقرة الثانية، وأن يوضح الشروط الجديدة للإيجار، ويتعين على المستأجر بعدذ لك إما أن يعلن بعقد غير قضائي عن موافقته في مدة ثلأثة ( 3) أشهر، وإما أن يرفع الدعوى أمام الجهات القضائية المختصة ضمن الشروط المنصوص عليها في المادة 197 من القانون التجاري الجزائري.
أما إذا كان الطرفان غير متفقين حول شروط الإيجار الجديد فقط، فإن هذه الشروط تحدد وفقا للإجراء المنصوص عليه في المادة 195 من القانون التجاري الجزائري وبالتالي يجوز للمؤجر التخلص من التزامه بدفع التعويض الاستحقاقي للمستأجر، بعرضه محل تجاري مطابقا لحاجات وامكانيات، ومقر المحل السابق.
كما يجوز للمؤجر أن يؤخر تجديد الإيجار لمدة أقصاها ثلاثة ( 3) سنوات، إذ ا كانت نيته تتجه إلى الارتفاع بالعمارة وأنما هذا الارتفاع يتطلب طرد المستأجر مؤقتا. فيحق لهذا الأخير في هذه الحالة الحصول على تعويض يساوي الضرر اللاحق به دون أن يزيد هذا التعويض عن بدل إيجار ثلأث ( 3) سنوات .

I I - رفض تجديد الإيجاو في ظل القانون الجديد
إن القانون رقم 05 - 02 المؤرخ في 6 فبراير 2005، يعدل ويتمم الأمر رقم 75- 59 المؤرخ في 26 سبتمبر 1975  والمتضمن القانون التجاري.
وفي مجال الإيجارات جاء هذا القانون بتعديلأت جديدة، لا سيما في إيجار المحلات ا لتجارية.
أولا: الإ عِفاء القانوني لالتزامات الموجٌر
لقد جاء التعديل الجديد فيما يخص تجديد إيجار المحل التجاري، بإعفاء المؤجر من التزاماته عند عدم رغبته في تجديد الإيجار والمتمثلة في التنبيه بالإخلاء والتعويض الاستحقاقي، وهذا ما سنراه فيما يلي:
1- التنبيه بالإ خِلاء
في ظل التعديل الجديد أصبح يلزم المستأجر بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الأجل المحدد في العقد دون الحاجة إلى توجيه تنبيه بالإخلاء ودون الحق في الحصول على تعويض الاستحقاق المنصوص عليه سابقا، ما لم يشترط الأطراف خلاف ذلك.
وبالتالي فإن المشرع الجزائري أعفى المؤجر من تقديم التنبيه بالإخلاء في حالة رفضه تجديد عقد الإيجار والذي كان إجراءا إلزاميا سابقا يقوم به المعني في حالة رفض تجديد عقد الإيجار. إلا إذا اتفق الطرفان على خلأف ذلك.
2 التعويض الاستحقاقي: .
لقد أعفى المشرع الجزائري في القانون الجديد المؤجر من تقديم التعويض الاستحقاقي للمستأجر في حالة رفضه تجديد إيجار المحل التجاري وهذا عكس ما كان سائد، في هذا المجال سابقا. إلا إّذ ا اشترط الطرفان خلاف ذ لك.
ثانيا : الالتزام العقدي
لقد أعطى المشرع الجزائري للمؤجر والمستأجر حرية التعاقد بوضع بنود غير مخالفة للنظام العام والآداب العامة باعتبار العقد شريعة المتعاقدين وبذلك للمتعاقدان إشتراط التنبيه بالإخلأء بعد انتهاء مدة الإيجار وكذ ا التعويض الاستحقاقي، بكل حرية، لكن اشترط المشرع أن يكون عقد الإيجار رسميا وعلى الطرفان أن يلتزما ببنود العقد المبرم وإلا اعتبرذ لك إخلألا بالالتزامات العقدية وتجدر الإشارة أن مجال تطبيق هذا القانون الجديد يكون في عقود الإيجار المبرمة من تاريخ نشر هذا القانون، فلأ يسري بأثر رجعي على العقود المبرمة قبل النشر، والتي تبقى خاضعة للقانون القديم
وبالتالي إنما تجديد عقد الإيجار ة بعدما كان في السابق أساسه القانون وكان يأخذ بالتنبيه بالإخلأء والتعويض الاستحقاقي في حالة رفض المؤجر تجديد عقد الإيجار أصبح الآن وبعد التعديل الأخير الذي جاء في مجال الإيجارات التجارية أساه العقد وبالتالي رضا الطرفين. وتحرير المعاملأت التجارية المتعلقة بعقود الإيجار تماشيا مع مقتضيات السرعة والائتمان، لتحرير وتشجيع أصحاب المحلات التجارية على إيجارها، عن طريق إعطائهم الضمانات المذكورة. وبذلك توفير الجو الملائم للتجار المستآجرين لممارسة نشاطاتهم التجارية نظرا للصعوبات التي وجدوها سابقا قبل هذا التعديل لإيجار محلأت تجارية أو الاستمرار في استغلالها.



تحميل المقال الأصلي  ============>> رفض تجديد إ يِجار المحل التجاري
avatar
Admin
المدير


http://sciencesjuridiques.ahlamontada.net

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل

الرجوع الى أعلى الصفحة


 
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى