الملكية الشائعة إستغلالها وإدارتها والتصرّف بها وقسمتها

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل

الملكية الشائعة إستغلالها وإدارتها والتصرّف بها وقسمتها

مُساهمة من طرف Admin في الثلاثاء 08 ديسمبر 2009, 20:37


الملكية الشائعة إستغلالها وإدارتها والتصرّف بها وقسمتها
المصدر مجلة الجيش اللبناني
اعداد: رلى صفير


الشيوع (indivision) حالة قانونية تنشأ عن تعدد أصحاب الحق العيني, وهو لا يقتصر على حق الملكية, بل يصحّ أن يتحقق بالنسبة الى الحقوق العينية الأخرى, كحق الإنتفاع وحق الإرتفاق... إلخ.
غير أنّ المشترع لم ينظّم إلاّ الملكية الشائعة لأنها الصورة التي يتحقق فيها الشيوع غالباً, فجاء النص عليها في المواد 824 الى 843 من قانون الموجبات والعقود.
والملكية الشائعة هي التي ترد على شيء معيّن لأكثر من شخص واحد, فيكون لكلّ منهم الحق في حصّة تُنسب الى الشيء في مجموعه, وتحدد منذ بدء الشيوع بالنصف أو الثلث أو الربع أو الخمس أو السدس مثلاً.
إن حق المالك الشائع في الشيء المشترك هو حق ملكية يخوّله إستعمال الشيء واستغلاله والتصرّف به, إنما بقدر الحصة العائدة له فيه.
إلاّ أنّ الشيوع, وبسبب ما يترتب عليه من تزاحم بين حقوق الشركاء, غالباً ما يؤدي الى نشوء خلافات ومشاكل حادة في ما بينهم, تعيق إستغلال الشيء الشائع إستغلالاً نافعاً, بحيث يكون من الأنسب إنهاء الشيوع عن طريق قسمة الشيء الشائع, فيختص كلّ شريك بجزء مفرز منه يتملّكه على سبيل الإستئثار.
نعالج هذا الموضوع ضمن أربعة أقسام, بدءاً باستغلال الشيء الشائع والإنتفاع به, يليه إدارته, ثم التصرّف فيه, وأخيراً قسمته.

كيف ينشأ الشيوع؟

ينشأ الشيوع عادة عن الميراث, فعند وفاة المورّث عن ورثة متعددين, تنتقل إليهم أمواله شائعة بنسبة حصة كلّ منهم.
وقد ينشأ أيضاً عن العقد, كأن يشتري مثلاً عدّة أشخاص عقاراً على الشيوع, أو عن الوصية, كأن يوصي شخص بمال معيّن الى شخصين أو أكثر, أو غير ذلك.
أما مقدار الحصة الشائعة العائدة الى كلّ من المالكين على الشيوع, فيحدد إما في التصرّف القانوني المنشئ للشيوع (كالبيع أو الهبة أو الوصية) أو في القانون. أما إذا لم يجر مثل هذا التحديد أو قام شك حوله, فتُعتبر أنصبة الشركاء في الملك متساوية. تُسَجّل الحصص الشائعة في السجل العقاري على أساس إعتبارها أسهماً من أصل كامل الملكية المؤلّفة من 2400 سهم, بحيث يعود مثلاً للشريك الذي يملك نصف الحصص 1200 سهم, والذي يملك ثلث الحصص 800 سهم, والذي يملك ربع الحصص 600 سهم.

الإنتفاع بالشيء الشائع

لكلّ شريك الحق في استعمال الشيء الشائع وإستغلاله والإنتفاع به, وهذا الحق يتحدد بقدر الحصّة التي تعود له في هذا الشيء.
ولكن حق الشريك يرد على الشيء الشائع كلّه, فلا يتركّز في جزء معيّن من هذا الشيء؛ وللشركاء الآخرين مثل هذا الحق أيضاً. إلاّ أنّ حق كلّ شريك مقيّد بحقوق الشركاء الآخرين, بحيث يتعيّن ألاّ يترتّب على إستعماله الشيء, المساس بحقوقهم ­ وهذا يعني أنّ الأعمال التي يجوز للشريك أن ينفرد بالقيام بها هي تلك التي تتّفق مع ما أُعدّ له الشيء الشائع, ويستطيع الشركاء جميعاً في الوقت ذاته أن يقوموا بها, كأن يكون هذا الشيء طريقاً يستطيع كل شريك أن يمر عليه, أو أن يكون بئراً يستقي منه, أو أرضاً يصطاد فيها.
أما أعمال الإستعمال والإنتفاع التي لا تقبل المشاركة لأنها تقتضي بطبيعتها الإستئثار بالشيء الشائع أو بجزء معيّن منه, كزراعة الأرض الزراعية الشائعة, فلا يجوز لأي شريك أن ينفرد بالقيام بها, حتى ولو كان الجزء الذي يستقل به معادلاً لحصّته الشائعة.
في هذه الأحوال, إذا لم يتفق الشركاء بالإجماع على طريقة الإستغلال, يشترط القانون إتفاق الشركاء أصحاب أغلبية ثلاثة أرباع الحصص في الشيء المشترك. وكثيراً ما يتفق الشركاء في الشيوع على تنظيم الإنتفاع بالشيء الشائع عن طريق قسمة هذا الشيء قسمة مهايأة.
وهذه القسمة تختلف عن القسمة النهائية التي تُنهي الشيوع في كونها قسمة إنتفاع, لا قسمة ملكية, وفي كونها مؤقتة وحاصلة أثناء مدّة الشيوع ­ وهي تُقسم الى نوعين: زمانية ومكانية.
المهايأة الزمانية هي تلك التي يتفق فيها الشركاء على أن يتناوبوا في الإنتفاع بكامل الشيء, كلّ منهم لمدة تتناسب مع حصّته. في هذه الحالة, يستقل الشريك في الإنتفاع بكامل الشيء الشائع طيلة المدة المذكورة. فلو كانت هناك مثلاً أرض زراعية شائعة بين شريكين, لأحدهما الثلثان وللآخر الثلث, جاز أن يتفقا على أن يختص الأول بالأرض الزراعية لوحده لمدة سنتين, ثم يختص بها الآخر لمدة سنة (من بعده).
أما بالنسبة الى المهايأة المكانية, فهي تلك التي يتفق فيها الشركاء مؤقتاً على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز من الشيء الشائع يعادل حصته فيه, متنازلاً لشركائه في مقابل ذلك, عن الإنتفاع بباقي الأجزاء.
وقسمة المهايأة بنوعيها تخوّل الشريك القيام بالأعمال والتصرّفات الداخلة في نطاق إنتفاعه بالشيء الشائع؛ ولا يترتب عليه أن يقدّم لشركائه حساباً عمّا إستوفاه, ولكن عليه الإمتناع عن كل عمل من شأنه أن يمسّ حقوق سائر الشركاء.

إدارة الشيء الشائع
في الأصل, يعود الحق في إدارة الشيء الشائع الى الشركاء مجتمعين, فإذا اتفقوا جميعاً على تنظيم معيّن لإدارة المال المشترك, كان هذا التنظيم هو الواجب الإتباع, سواءً تعلّق الأمر بأعمال الإدارة المعتادة أم غير المعتادة. ومن الجائز أن يتفقوا صراحة على شخص معيّن ينوب عنهم في الإدارة, سواءً كان واحداً منهم أو من الغير, أو قد يكون هذا الإتفاق ضمنياً يُستخلص من الظروف, كما لو قام أحد الشركاء بأعمال الإدارة من دون إعتراض الباقين. ولكن في حال تعذّر إجماع الشركاء على إدارة الشيء الشائع, أي إذا لم يتفقوا جميعاً على ذلك, فتخضع الإدارة لقواعد خاصة نصّ عليها القانون, وتختلف بين الأعمال المعتادة والأعمال غير المعتادة.

* أعمال الإدارة المعتادة:
هي الأعمال التي لا تنطوي على تغيير أساسي أو تعديل جوهري في الغرض الذي أُعدّ له الشيء الشائع, كالإيجار مثلاً. في هذه الحالة, يكون لغالبية الشركاء الذين يملكون ثلاثة أربع الحصص حق القيام بأعمال الإدارة واتخاذ القرارات بشأنها, ولو عارض الباقون. وقد إعتبر الإجتهاد أنّ صاحب هذه الأغلبية (3/4 الحصص) قد يكون شريكاً واحداً, فيستقل له حق الإدارة.
أما إذا لم تتوفّر الأغلبية المطلوبة, وأدّى ذلك الى تعطيل الإدارة, جاز لأيّ من الشركاء أن يطلب من المحكمة المختصة أن تتخذ التدابير التي تقتضيها المصلحة المشتركة للشركاء, ولها أن تعيّن, عند الإقتضاء, من يدير الشيء الشائع من بين الشركاء أو من غيرهم. ويحق لها أيضاً أن تقرّر قسمة هذا الشيء.
إذا انفرد أحد الشركاء, عن غير وجه حق, بعمل من أعمال الإدارة المعتادة, رغم إعتراض الباقين (جميعهم أو مَنْ يمثّل الأغلبية), فيُعتبر عمله غير نافذ بحقّهم, كما لو قام الشريك مثلاً بتأجير العقار الشائع كلّه أو بعضه, فلا يكون الإيجار نافذاً في حق الشركاء الآخرين, بل يبقى لهؤلاء المالكين لأغلبية الحصص أن يستغلوا العقار من دون إعتبار لوجود المستأجر, فيؤجر منه مثلاً الى مستأجر آخر يصبح هو صاحب الحق في الإنتفاع به. (ولكن, ورغم ذلك, يبقى عقد الإيجار صحيحاً ونافذاً بين طرفيه فقط).

* أعمال الإدارة غير المعتادة:
هي الأعمال التي من شأنها إدخال تعديل أساسي وجوهري في الغرض الذي أُعدّ له الشيء الشائع بقصد تحسين الإنتفاع به, كتحويل مطعم الى مقهى, أو كتحويل منزل للسكن الى فندق؛ وكذلك تُعتبر من أعمال الإدارة غير المعتادة, الأعمال الإدارية التي من شأنها أن تمسّ الملكية, كالإيجار المعقود لمدة طويلة. وقد تشدّد المشترع بالنسبة لهذا النوع من الأعمال, فلم يكتف لمشروعيتها بموافقة غالبية الشركاء, إنما إشترط الإجماع, أي موافقتهم جميعاً عليها.
أما إذا انفرد أحد الشركاء بالقيام بعمل من أعمال الإدارة غير المعتادة, من دون موافقة الشركاء الباقين, فقد فرّق المشترع بين أن يكون الشيء قابلاً للتجزئة أم غير قابل لذلك. فإذا كان الشيء قابلاً للتجزئة, وكان أحد الشركاء قد بنى مثلاً في العقار الشائع, تجري القسمة, وحينئذ يتحدد مصير البناء تبعاً لما تُسفر عنه القسمة. فإن وقع البناء في نصيب الشريك الباني, استقرّ الحق لهذا الشريك. أما إذا وقع البناء في نصيب شريك غيره, كان لهذا الشريك أن يختار بين طلب إزالة البناء وإعادة العقار الى حالته الأصلية, وبين الإحتفاظ بالبناء لقاء دفع نفقته.
أما إذا كان الشيء الشائع غير قابل للتجزئة, كأن يكون أرضاً غير قابلة للقسمة, فيحقّ لباقي الشركاء أن يُجبروا الشريك الباني على إزالة البناء وإعادة الأرض الى حالتها الأصلية على نفقته, مع وجوب التعويض إذا اقتضى الأمر.

* حفظ الشيء الشائع:
أجاز المشترع لكلّ شريك أن ينفرد بالقيام بالأعمال اللازمة لحفظ الشيء الشائع, ولو لم يوافق باقي الشركاء. وقد تكون أعمال الحفظ أعمالاً مادية, كالترميم والصيانة وجني الثمار قبل تلفها, كما قد تكون تصرفات قانونية, كرفع الدعاوى وقطع التقادم المُكسب ودفع الضرائب وغيرها. ويحق للشريك الذي قام بأعمال الحفظ أن يرجع على الآخرين, كلّ بقدر نصيبه, في النفقات التي تكبدها لحفظ الشيء, علماً أن نصيب كل شريك من تلك النفقات يُعيّن بسحب حصته في ذلك الشيء.

التصرّف بالشيء الشائع
إذا أجمع الشركاء على التصرّف بالشيء الشائع, كلّه أو بجزء منه, كان هذا التصرّف صحيحاً ونافذاً بحقّهم جميعاً, باعتباره صادراً من مالكي الشيء كلّه, سواءً كان هذا التصرّف ناقلاً لملكية الشيء أو مرتّباً لحق عيني آخر عليه, كحق الإنتفاع أو الإرتفاق أو التأمين أو الرهن. ولكن قد يكون التصرّف صادراً عن أحد الشركاء منفرداً. نميّز هنا بين ثلاث حالات:
­ الحالة التي يتصرّف فيها الشريك في حصّته الشائعة, كلّها أو بعضها؛ هذا التصرّف يكون نافذاً في حق بقية الشركاء, طالما أنّه لا ينطوي على أي مساس بحقوقهم, وعلى اعتبار أنّ حق الشريك في حصّته في الشيء الشائع هو حق ملكية تامة.
إلاّ أنّ المشترع خوّل الشركاء الآخرين, في حال بيع الشريك حصته في العقار الشائع الى شخص أجنبي (أي من غير الشركاء), الحلول محل هذا الأخير بطريقة الشفعة؛ وقد سعى المشترع في ذلك الى تمكين الشركاء من منع دخول شخص غريب بينهم في الشيوع, وبالتالي, جمع شتات الملكية في يد شخص واحد أو أقل عدد ممكن من الأشخاص ­ وتثبت الشفعة للشريك من دون النظر الى أهمية حصّته بالنسبة الى الحصة المباعة ­ وإذا تعدد طالبو الأخذ بالشفعة, استحق المبيع لكلّ منهم على قدر نصيبه في الشيء الشائع.
­ الحالة التي يتصرّف فيها الشريك في الشيء الشائع كلّه أو في مقدار شائع يزيد عن حصّته فيه, إن بطريق البيع أو التأمين أو بإنشاء حق عيني آخر, فإن تصرّفه يكون صادراً من مالك بالنسبة لحصّته, وبالتالي صحيحاً ونافذاً, ومن غير مالك بالنسبة لما يزيد عن هذه الحصّة, وبالتالي غير نافذ (بوجه الشركاء الآخرين) وقابلاً للإبطال (بالنسبة للمشتري).
­ الحالة التي يقدم فيها الشريك على تحديد جزء مفرز من الشيء الشائع, يعادل مبدئياً حصته فيه, ثم يتصرّف فيه بالبيع مثلاً, متوقعاً أنه سيقع في نصيبه بعد القسمة. في هذه الحالة, ونظراً لعدم وجود قواعد خاصة في القانون تحكم هذا التصرّف, فقد تعددت الآراء حول الموضوع, ولكن يمكن القول إنه, وقبل القسمة, وبالنسبة للمشتري, لا يكون التصرّف المذكور تصرّفاً باطلاً إلا إذا ادّعى هذا الأخير جهله قيام الشيوع عند الشراء, ووقوعه بالتالي في الغلط حول صفة جوهرية في المبيع. أما بالنسبة الى الشركاء الآخرين, فإن هذا التصرف يُعتبر غير نافذ في حقّهم ويمكنهم رفع دعوى الإستحقاق ضد المشتري لتقرير ثبوت ملكيتهم لحصصهم الشائعة, من دون حاجة لانتظار نتيجة القسمة.
أما بعـد القسمة, فإذا وقـع الجزء المفرز المتصرّف فيـه في نصيـب الشريك المتصرّف, كان التصرّف صحيحاً ونافذاً (بالنسبة للمشتري والشركاء الآخرين). أما إذا وقع في نصيب شريك آخر, اعتُبر التصرّف وارداً في ملك الغير وجاز للمشتري طلب إبطاله.

قسمة الشيء الشائع
القسمة سبب من أسباب إنتهاء الملكية الشائعة, بمقتضاها يختص كل شريك بجزء مفرز من المال الشائع يتناسب مع حصته الشائعة فيه, بحيث يصبح مالكاً له ملكية تامة على سبيل الإستئثار والإنفراد؛ وقد اعتُبِرَت القسمة معلنة لحق الشريك لأنها تكشف عن حق ثابت له منذ بدء الشيوع.
في الواقع, الشيوع حالة غير مرغوب فيها إجمالاً بسبب ما قد ينشأ عنها من خلافات ومشاكل. ولهذا السبب, فقد اعتبر المشترع الملكية الشائعة ملكية مؤقتة, وأعطى الشركاء حق الخروج عنها في أي وقت. أما إذا أرادوا الإتفاق مسبقاً على البقاء في الشيوع, فيكون ذلك لمدة أقصاها خمس سنوات, وإذا زادت على ذلك اعتُبر الإتفاق ملزماً في حدود الخمس سنوات فقط. علماً أن لا مانع من حصول إتفاق جديد على البقاء في الشيوع لمدة خمس سنوات أخرى بعد انقضاء المدة المحددة في الإتفاق السابق.
والقسمة نوعان, إتفاقية أو قضائية.

* القسمة الإتفاقية (أو الرضائية):
هي عقد يتّفق بموجبه الشركاء بالإجماع على قسمة المال الشائع كلّه أو بعضه. وعقد القسمة لا يخضع لشكل أو صيغة معينة, فإما أن يتم بالصيغة الرسمية أو بالصيغة العادية.
وإذا كان بين الشركاء المتقاسمين شخص ناقص الأهلية أو عديمها أو شخص غائب, فتجري القسمة بواسطة من يمثّله شرعاً, على أن يصادق عليها القاضي بعد ذلك. وإذا لم تتم هذه المصادقة, جاز للشريك القاصر أو الغائب التمسك ببطلان عقد القسمة, بدون حاجة لإثبات وقوعه في الغبن.

* القسمة القضائية:
تحصل القسمة القضائية إذا لم يتحقق إجماع الشركاء على إجراء قسمة إتفاقية, وأراد أحدهم الخروج من الشيوع, أو إذا تحقق إجماع الشركاء على إجراء قسمة إتفاقية, إنما كان بينهم شريك ناقص الأهلية أو عديمها أو شريك غائب, وقد رفض القاضي التصديق على القسمة الإتفاقية.
تبدأ إجراءات القسمة القضائية بأن يرفع الشريك الذي يرغب الخروج من الشيوع دعوى القسمة, أمام القاضي المنفرد المدني, بوجه جميع الشركاء وأصحاب الحقوق العينية على العقار الشائع, المسجّلة أسماؤهم في السجل العقاري.
وفي الأصل, يُجري القاضي قسمة المال الشائع عيناً, بحيث يختص كل شريك بجزء مفرز منه, وهذا ما يسمى "بالقسمة العينية". ويحصل ذلك بتعيين الحصص في المال الشائع على أساس أصغر نصيب, فتكون الحصص عندئذ متساوية وتجري القسمة على أساسها بطريق الإقتراع. فإذا كان هناك ثلاثة شركاء, وكانت أنصبتهم هي النصف والثلث والسدس, قُسّم المال الى ستّ حصص متساوية تعادل كلّ منها السدس, بحيث تعود لمالك النصيب الأصغر, أي السدس, حصة واحدة, ولمالك الثلث حصتان, ولمالك النصف ثلاث حصص. ولكن إذا كان لأحد الشركاء عقار ملاصق للعقار المشترك (موضوع القسمة), فقد نصّ المشترع على أن لا تتم القسمة بطريقة الإقتراع, بل يعطى الشريك نصيبه من القسم الملاصق لعقاره, إذا لم يكن من شأن ذلك الإضرار بمصلحة الشركاء الآخرين.
نشير الى أنه في حال تعذّر تكوين الحصص على أساس أصغر نصيب في المال الشائع, بسبب ضآلة هذه الحصص, فيمكن الجمع بين الحصص الضئيلة وضمها الى نصيب واحد أو أكثر؛ ولكن هذا الأمر ليس إلزامياً بالنسبة للشريك الذي لا يريد ضمّ حصّته الى حصّة أخرى, لأنه لا يُجبر أحداً على البقاء في الشيوع.
والأصل أيضاً في القسمة العينية أن يُعطى كل شريك كامل نصيبه عيناً, فإذا تعذّر ذلك, يُعوّض على الشريك, الذي حصل على أقل من نصيبه عيناً, ببدل من النقود يدفعه له مَنْ حصل من الشركاء على حصّة عينية أكثر من نصيبه.
أما إذا كان المال الشائع لا يقبل القسمة العينية, كأن يكون مسكناً أو متجراً أو معملاً, أو إذا كان من شأن هذه القسمة إحداث نقص كبير في قيمته, فيلجأ القاضي الى إجراء القسمة بطريق التصفية, أي الى بيع المال بالمزاد العلني بواسطة دائرة التنفيذ وتقسيم ثمنه بين الشركاء كل بنسبة حصته فيه.
avatar
Admin
المدير


http://sciencesjuridiques.ahlamontada.net

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة


 
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى